程总在郑州做商业地产招商，手上有两个社区商业项目，加起来上百间商铺要租。前几年行情好的时候，商户自己找上门，招商人员轻轻松松就能完成任务。这两年不一样了——商铺空置率越来越高，商户越来越挑，招商团队天天打电话打到没信心。

“一个招商专员一天打一百多个电话，能约出来看铺的不到两个。”程总说，“不是他们不努力，是商户接电话接烦了。一听是招商的，直接挂。”

去年他接触到了电话机器人，试用一个月后正式上线。半年后，他的招商团队不再天天为“约不到人”发愁了。

一、商铺招商的电话，为什么这么难打？

程总分析，商铺招商的电话营销有三个“死穴”。

第一，商户被“打烂了”。

一个想开店的人在网上看过一次商铺信息，能接到好几个项目的电话。每家都问“您考虑租商铺吗”“预算多少”“什么时候方便看”。商户被问烦了，看到陌生号码直接拒接。

“我们的招商人员不是不专业，是根本打不进去。商户一听是招商的，三秒内挂断。”

第二，意向商户筛不出来。

以前招商人员的做法是：从系统里导出一批商户名单，挨个打电话。一天打七八十个，能聊上三分钟的不到十个。真正有意向的商户，往往被淹没在海量无效沟通里。

“招商人员把大量时间花在‘筛沙子’上，真正该花时间的‘带看和谈判’反而没空做。”

第三，跟进不及时，商户就跑了。

商户说“我再看看”“等我找到合适的项目再联系”，招商人员记在本子上，过两周就忘了。等想起来再联系，商户已经在别处租了铺。

“商铺招商有个黄金跟进期，商户咨询后一周内没跟好，转化率掉一大半。可我们的人手根本跟不过来。”

二、机器人上岗后，三个变化很明显

知一科技的系统上线后，程总先让机器人处理新线索的初筛和老商户的回访。

第一个变化：开场白变了，商户愿意听了。

以前的招商人员打电话：“先生您好，我们是XX商业的，您考虑租商铺吗？”商户直接挂。

知一科技帮程总定制了一套商铺招商专属话术。开场白变成：“张先生您好，您在58同城上看过我们那个地铁口附近的铺子对吧？这个铺子最近刚调了租金，比之前便宜了15%，您要不要了解一下？”

机器人能根据商户的浏览记录，精准说出“您看过哪间铺”。商户觉得“这家公司知道我要什么”，愿意多聊几句。

第二个变化：机器人筛得快，招商人员跟得准。

机器人一天能打两千多个电话，根据商户的回答自动判断意向。主动问“租金多少”“面积多大”“周末能看吗”的，标记为高意向，实时推给招商人员跟进；说“我再看看”“还没决定”的，标记为待跟进，三天后自动再打。

“以前招商人员一天打八十个电话，能找出两三个有意向的就谢天谢地了。现在机器人一天筛出几十个高意向的，招商人员只管跟进这些，带看量翻了一倍。”程总说。

第三个变化：再也没漏掉过“下周再来”的商户。

商户租铺子最爱说的一句话就是“下周再说”“等我找到合适的项目”。以前招商人员靠本子记，忙起来就忘。等想起来，商户已经在别处租了。

知一科技的系统有“定时复联”功能。商户说“半个月后再联系”，机器人就在半个月后的指定日期自动再次外呼，并根据对话更新意向标签。程总说，上线两个月，从“待跟进”名单里捞回来的商户，有好几个已经签了租约。

三、招商人员从“打电话的”变成了“带看的”

机器人上线后，招商人员的工作变了。以前每天到公司，第一件事是抱着电话本开始“盲打”；现在到公司，打开系统，看到的是当天需要跟进的高意向商户名单。

一个干了三四年的老招商跟程总说：“以前打电话打到嗓子冒烟，一天下来也没约出几个看铺的。现在跟进的都是有意向的商户，聊起来顺畅多了，感觉自己不是在‘推销’，是在帮人找合适的铺位。”

程总发现，招商团队的心态不一样了。以前下午四五点，大家都蔫了，不想再打电话；现在到点还在跟进客户，因为“这个商户明天要来看铺，得提前准备好资料”。

四、知一科技为什么适合商铺招商

程总之前也试过别的电话机器人，要么话术太生硬，商户一听就挂；要么听不懂商铺招商的术语，商户问“这个铺子的层高是多少”“能不能做重餐饮”，机器人答不上来。

换成知一科技之后，这些问题都解决了。他总结了三点：

第一，听得懂商铺招商的行话。 “层高”“承重”“烟道”“上下水”“重餐饮”“轻餐饮”，这些词机器人都能听懂，也能回答。商户觉得“这家公司挺专业”，愿意多聊几句。

第二，定时复联功能，不让任何一个潜在商户流失。 商铺租赁决策周期长，商户说“下周再说”是常态。系统会自动记录并按时再次外呼，招商人员再也不用靠本子记。

第三，线路稳，不封号。 知一科技为合作客户提供免费的正规落地线路对接服务，号码都是运营商正规渠道，不是那种打几天就被封的虚拟号。

五、给商铺招商老板的三点建议

程总说，如果你也在做商铺招商、也在为约客发愁，这三条建议可能对你有用：

第一，先试用，别急着签合同。 拿几百条历史商户数据，让机器人跑一轮，看看意向识别准不准、话术顺不顺。知一科技支持先试用后付款，数据不会骗人。

第二，别指望机器人替你签租约。 它的价值是把商户约到现场看铺，至于能不能成交，还得靠招商人员的现场讲解和谈判。机器人的活是“把人请进来”，人的活是“把人留下来”。

第三，选本地服务商，售后有保障。 电话机器人不是一锤子买卖，后续话术迭代、策略调优都需要人管。知一科技这类本地化团队，响应速度和服务质量是外地厂商没法比的。